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Nachschußpflichten bei Immobilienfonds oder: Muß ich gutes Geld dem schlechten hinterherwerfen? (BGH II ZR 73/06, Urteil vom 19.03.2007, Fundstellen: BB 2007, 1016-1019; DB 2007, 964-966; WM 2007, 835-837; DstR2007, 835-868 u.a.)

Immobilienfonds erbringen nicht immer die erwarteten Gewinne; ein Teil dieser Fonds erwirtschaftet Verluste. Anleger verlieren dann nicht nur das eingebrachte Geld, sondern sehen sich auch der Haftung für die aufgenommenen Darlehen ausgesetzt. In manchen Fällen fordern die Geschäftsführer unter Verweis auf gesellschaftsvertragliche Klauseln laufend weitere Zahlungen. Auf diesem Wege werden insolvenzgefährdete, mitunter sogar insolvente Gesellschaften am Leben erhalten.

Unsere Mandantin war Mitgesellschafterin eines 1990 gegründeten Immobilienfonds in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Gesellschaftsvertrag sah vor, dass die Gesellschafter im Rahmen der laufenden Bewirtschaftung der Grundstücke auf Anordnung der Geschäftsführung bei auftretenden Unterdeckungen anteilige Nachschusszahlungen und bei sich abzeichnenden Unterdeckungen angemessene laufende Vorschüsse zu erbringen hatten.

Seit dem Jahr 1999 forderte die Geschäftsführung jährlich Nachschusszahlungen mit steigender Tendenz, da die Gesellschaft Jahr für Jahr Verluste erwirtschaftete. Unsere Mandantin verweigerte ab 2004 die Zahlung weiterer Nachschüsse. Denn es gab kein Sanierungskonzept, dass ein Ende der Verluste auch nur erwarten ließ. Sie wurde von dem Immobilienfonds auf Zahlung verklagt und von unserer Kanzlei mit Erfolg bis zur Entscheidung durch den BGH vertreten.

Der BGH urteilte:

Nachschusspflichten erfordern grds. einen einstimmigen Beschluss der Gesellschafter oder müssen sich eindeutig aus dem Gesellschaftsvertrag ergeben, wobei die Höhe der laufenden Beiträge im Gesellschaftsvertrag dann in objektiv bestimmbarer Weise festgelegt sein muss.

Ein entsprechender Beschluss liege nicht vor. Eine Pflicht, Nachschüsse zu leisten, ergebe sich auch nicht unmittelbar aus dem Gesellschaftsvertrag. Die hier vorliegende Regelung im Gesellschaftsvertrag genügte den Anforderungen nicht. Die für das Entstehen der Beitragspflicht maßgeblichen Kriterien der ?laufenden Bewirtschaftung? unter der ?Unterdeckung? seien im Gesellschaftsvertrag in keiner Weise konkretisiert. Denn der Gesellschaftsvertrag lege nicht fest, nach welchen Maßstäben der Wirtschaftsplan aufzustellen ist und welche Positionen in die Kalkulation einzubeziehen sind.

Schließlich sei die Beklagte auch nicht aus gesellschaftlicher Treuepflicht verpflichtet, den geforderten Nachschuss zu zahlen. Die Tatsache, dass die Mehrheit der Gesellschafter die geforderten Nachschüsse leiste, genüge hierfür allein ebenso wenig wie der Umstand, dass die Gesellschaft ? ohne weitere Beitragsleistungen der Gesellschafter ? aufgelöst werden müsste oder in Insolvenz geraten würde.

Wir raten daher Anlegern an, den Gesellschaftsvertrag genau darauf prüfen zu lassen, ob die Forderungen der Geschäftsführung berechtigt sind.

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